固定資産税を安くする方法　新築建物編

あなたは、建物の固定資産税を安くする方法を知ってますか？

マイホーム、アパート、マンション、倉庫、工場、車庫など、
登記が可能な建物（家屋）を新築すると、
市町村は、建物（家屋）を評価し、市町村は、固定資産税や都市計画税という税金を請求してきます。

Aさんは、毎年１０万円
Bさんは、毎年２０万円
Cさんは、毎年５０万円

建物の評価額に応じた額の固定資産税を徴収されています。

不動産を所有されていない人はぴんと来ないかもしれませんね。

例えば、車を維持をするために多くのお金が必要です。

ガソリン代、駐車場代、洗車代、消耗品の交換、などお金が必要です。
定期的に車検があり、自動車税・重量税などの税金は大きな出費です。

建物も車と同じように、維持するために、固定資産税を毎年、毎年支払わなければなりません。

固定資産税の徴収に従わないと、市町村に差押えられ、公売で売られてしまいます。

建物は消耗資産であり、資産価値は年々下がり、
それに応じて固定資産税も少しづつ下がるのですが、
ある経過年数を過ぎると、それ以降は下がらなくなります。

そして、建物が取り壊されて無くなるまで、毎年、毎年、徴収されます。
廃屋になっても、徴収されます。

固定資産税は、法律で決まっているので仕方がないですが、
できれば、固定資産税を安くしたいですよね！！

固定資産税の建物（家屋）の評価は、再建築価格方式で決定

この建物（家屋）の固定資産税と都市計画税は、どのように決められているか知ってますか？

建物（家屋）の固定資産税は、『再建築価格方式』という評価方法で決まります。

『再建築価格方式』は、
『再建築費』というものを調査を行い評価し、
建築後の年数の経過等による減価を行う評価方法です。

これにより、『建物（家屋）の評価額』が決まります。

この『建物（家屋）の評価額』を基に、固定資産税や都市計画税などが決められ課税されます。

『再建築費』は、建物（家屋）の、
屋根・基礎・外壁・柱・内壁・天井・造作・床・建具・トイレ・お風呂・設備の品質や大きさ、
床面積を調査し、
この建物（家屋）を、再度建てるのにどのくらい費用がかかるかの計算した金額です。

『再建築費』は、実際にかかった工事費や建築費ではありません。

高級なヒノキの柱をタダでもらい建築したとしても、
高級な大理石をタダでもらい床に敷き詰めたとしても、
購入したと仮定した際の金額で計算します。

固定資産税を節税するベーシックな方法として、『再建築費』を安くすればいいわけです。

そのためには、
総務省が決めた『再建築費』を決める際に用いられる数値を知る必要があります。

数値を知ることで、
『○○』は、課税されるけど、『○○』だったら課税されない
建材の『○○』と『○○』のどちらが、いくら固定資産税が安くなるのか、
どのくらい差があるのか比較することが可能です。

具体的な数値により、
どのような建物を建てると、
固定資産税が安くなるのか
固定資産税が高くなるのか
わかります。

一例を挙げると、
エアコンは、壁掛けのエアコンは動産なので、固定資産として評価されませんが、
ビルドインタイプのエアコンは固定資産となり評価され、課税されます。

太陽光発電用のソーラーパネルでも、
課税されるタイプと、課税されないタイプがあります。

昔は、トイレにある『洗浄機』は固定資産として評価され、課税されました。
しかし、現在は動産として評価されるようになり、課税されなくなりました。

『再建築費』の根拠となる数値は、総務省が決めており、3年に1回に評価をする数値を替えています。

令和２年（2020年）に評価替えが行われました。
次回の評価替えのが令和6年（2024年）なので令和5年（2023年）まで同じ数値となります。

総務省から、令和3年度版が官報にて発表されました。

地方財務協会という財団法人が販売予定です。
5月発売予定で1冊　定価　6,380円（税込）と高価です。

そこで、日本登記研究会は、
6,380円の同じものと固定資産税の解説の２つのデータを取得できる小冊子を作成しました。

この小冊子をあなたへプレゼントします。

この数値を知ることで、
費用対効果の高い新築建物のプランを練ることが可能です。
その他にも固定資産税のミスを見つけるきっかけになるかも知れません。

固定資産税は、ミスだらけ　　誤って、余分に取られています

固定資産税は地方税です。
市町村の地方公務員が建物を評価し課税しています。

彼らは、プロですが、ミスが多いのが現状です。

• 単純な計算ミス
• 単純な入力ミス
• 数値の適用ミス
• 誤った計上ミス

など

ミスがあると、間違った評価がなされ、
その数値を根拠に固定資産税が建物が取り壊されるまで毎年課税されます。

評価ミスによる裁判

Cさんは、30年間で、1千万円近く、余分に固定資産税を取られました。
裁判をしても勝てませんでした。

Dさんは、新築から5年後に、市のミスに気づき、市に連絡しましたが、
市はミスを隠そうとし、数字の操作し帳尻を合わせ、ごまかしました。
結局、裁判になりました。
市相手に勝つのは難しいでしょう。

ミスは膨大な数！

固定資産税が課税されている場合は、ミスがないか確認すべきです。

中日新聞　20121020

固定資産の評価額は、
一度決まると、基本的に市町村が見直すことはありません。
そのため、所有者が指摘しないと間違った課税が10年間、30年間、60年間と
建物が壊され無くなるまで長期間にわたってなされます。

建物（家屋）は償却されていきますので、少しづつ固定資産税の金額が低くなります。

しかし、構造により期間は異なりますが、
一定期間が経過すると、新築時の評価額の2割で下げ止まります。
決して０にはなりません。

正確な金額をお伝えするのは難しいですが、
もし、1万円間違えると、30年間で20万円以上余分に支払う可能性があります。
20万円は、大きいですよね。

固定資産税の評価の数値を知り、
所有する建物（家屋）の評価されている数値が正しいかを確認することで、
市町村の間違いを見つけることが可能です。

ミスを発見しても、全部は取り返すことが困難

もし、間違いを発見しても、
原則として過去5年分しか取り返すことはできません。
ミスを認めたくない市町村から、取り返すことも大変です。
※国賠請求により裁判により最大で過去20年分取り返した判例があります。

できるだけ、早期に所有する建物（家屋）が正しく評価されているかを確認する必要があります。

・冷凍倉庫を一般倉庫として過徴収したケースは、全国415自治体、200億円規模のミスが発生。

・山口県萩市は2012年6月19日、萩市田万川地区の家屋60棟の固定資産税を、１９９７年度から２０１１年度まで計５５６万２千円過徴収していたと発表。１棟当たり１１７万８千円～３００円に上り、市は利息を含めた計７０９万２５００円を返還。

・2011年12月13日　山形県庄内町が、町内の1法人と1個人から算定ミスにより固定資産税など計約1345万円を過大に徴収。　

・2012年6月12日、富山県滑川市は、パソコンの入力ミスで、市内の納税者1人から30年余りにわたって固定資産税を過徴収してたことを発表。

・立科町は１３日、２０１３～１６年度の土地に対する固定資産税で、不適切な事務処理により、法人を含む１６４人に課税ミスがあったと発表した。町は対象者に謝罪し、税を取りすぎた分は返還し、足りない分は増額を求める手続きをする。

毎日新聞　20161214

・愛荘町は１５日、昨年度の固定資産税で徴収ミスがあったと発表した。新築住宅に対する軽減措置の適用について、本来は床面積１２０平方メートル分を上限に新築後３年間（長期優良住宅については５年間）は２分の１減額するところを、１２０平方メートルを超える分も減額していた。

毎日新聞　20170515

・守谷市は25日、市内の土地や建物に対し、固定資産税や都市計画税の課税を誤り、少なくとも48件1607万円の過大徴収があったと発表した。市は還付加算金を含めた約2000万円を対象者に返還する。市によると、過大徴収されたのは、住宅や店舗などの建物18件と土地30件。本来、課税対象にならない市街化調整区域内の家屋に都市計画税を課税したほか、固定資産税などの軽減措置を適用していなかった。

茨城新聞　20170525

・胎内市は１日、木造住宅を所有する市民６３人から固定資産税計３０８０万円分を過徴収していたと発表した。対象者に謝罪の上で還付の手続きを進める。 市税務課によると、過徴収があったのは１９９８～２０１７年度分の固定資産税。

毎日新聞　20170602

・勝浦町が、２０１３～１５年の建物の新築や土地の相続・売買などに伴う固定資産税の課税手続きを怠り、２７４万５００円分が徴収できていなかったことが１６日、分かった。担当職員が該当データを打ち込んでいなかったのが原因。

徳島新聞　20170617

・水俣市は固定資産税の課税ミスがあり、１７件約３万円の追加徴収と２６６件約１３０万円の還付をすると発表した。

毎日新聞　20170724

・山梨県南アルプス市は２４日、最長で１５年前から家屋や土地の固定資産税計約１億４０００万円を過徴収していたと発表した。

毎日新聞　20170725

・袖ケ浦市は、同市奈良輪と坂戸市場の一部で、住民らの固定資産税と都市計画税について過剰に徴収していたと発表した。対象の納税者は２９０人で、過剰徴収額は４８００万円に上る見込み。市は対象者に文書で謝罪したうえで、２５日と来月３日に市役所で説明会を実施し、過剰分を返還する。

産経ニュース　20171119

・笠岡市が２０１６年度分の宅地の固定資産税徴収に絡み、１３０件計３５０万円分の過大課税と９４件計２００万円分の過少課税をしていたことが、市への取材で分かった。市は地方税法や市の要綱に基づき過大分については最大１０年、過少は５年さかのぼって払い戻しや追加徴収を行う方針で、誤った課税の総額は数千万円に上る見込みという。

毎日新聞　20170119

・山梨県昭和町が平成１８年度から今年度までの１２年間に、個人の固定資産税を約３８７３万円、国民健康保険税を計約２８２万円多く徴収していたことが分かった。

産経ニュース　20171206

・板倉町は１９日、固定資産税の課税に際し、「住宅用地の特例」適用で誤りがあり、減額となる還付対象者が過去１０年間で２０８人、逆に増額される追加徴収対象者が過去５年間で１１２人になる、と発表した。

毎日新聞　201８0120

・山形県村山市は２１日、固定資産税と都市計画税の課税方法を誤り令和元年度分で２９４人、計約３２万２００円多く課税するミスがあったと発表した。

産経ニュース　20190821

・宮城県石巻市は、本年度分の固定資産税と都市計画税の課税で誤った処理があり、１５１０人分の計約１４０万円を過大に徴収していたと発表した。
河北新報　20200620

村山市や石巻市のような単年度だけ調査したケースは、過去に遡って調査を行えば、どんどん課税ミスが見つかるでしょう。

『固定資産税　過徴収』、『固定資産税　過誤徴収』、『固定資産税　課税ミス』
などと検索すると、まだまだたくさんでてきます。

市町村は、膨大な数の建物を調査し、計算をしているので、当然ミスが起こります。
誤った課税をされない方法としては、自分の目で確認するしか方法はありません。
既に、新築した方でも、間違っていないか調べることは可能です。

※税理士や不動産鑑定士などの税や不動産の専門家も、
建物の固定資産の評価額や税については、全く知識はありません。

固定資産税にミスがないか調査を行っている民間の企業がありますが、大規模な建物のみを対象とし、マイホームのような規模が小さな建物は対象にしていません。

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