登記識別情報とは

【共-10】登記識別情報の取扱いについて

10-01　登記識別情報とは？

登記識別情報とは、登記名義人に発行される、下記のような書類です。
正確には、書類そのものではなく、目隠しシールの貼ってある部分の１２ケタの英数字のことを言います。

登記識別情報は、インターネットを利用したオンライン申請ができるよう、平成１７年の法改正によって新たに作成されることとなったものです。
オンライン申請をするときには、この１２ケタの英数字を入力し、送信することができます。

下のサンプルをご覧ください。
法務局から発行されたときは、左のように目隠しシールが貼ってありますが、剥がすと右のように１２ケタの英数字が記載されています。

※登記識別情報通知 （書） は シール式とミシン目式の２つ があります。下のサンプルはシール式です。

〈　補足　〉

【平成１７年の法改正の前までは、登記識別情報の代わりに、登記済証を発行していました。】

「登記済証」とは、「権利書」とか「権利証」とも呼ばれています。
「登記済証」には、後ろの方に法務局の『登記済印』があります。

この『登記済印』の受付年月日と受付番号が、とても重要なのです。

この書類では、オンライン申請に利用できないことから、オンライン申請に対応できるよう、「登記済証」（書類）に代わるものとして、「登記識別情報」（１２ケタのパスワード）が通知されることとなったのです。

昔は、不動産を売却するには、登記済証（権利証）が必要でした。
そのため、権利証はとても重要な書類であり、金庫に保管される方が多くいました。

現在は、「登記識別情報」が重要なものとされています。

10-02　登記識別情報は、どこで発行されるの？

登記識別情報は、不動産を管轄する登記所で発行されます。

オンラインで申請した場合には、オンラインで通知されます。
（通知されたものをプリントアウトすると、 10-01のサンプルのようになります）

10-03　登記識別情報は、いつ発行されるの？

登記識別情報は、登記名義を取得した時に発行されます。
具体的には、登記を申請して完了した時です。

登記を申請する時とは・・・

例えば、売買で土地を購入し、所有権移転登記をした時。
家を新築して所有権保存登記をした時。
中古の家や、マンションを購入し、所有権移転登記をした時。
所有者が亡くなって、相続人が相続による所有権移転登記をした時。

10-04　登記識別情報は、誰に発行されるの？

登記識別情報は、「登記名義人」に対して発行されます。

「登記名義人」とは、一般的に所有者のことを指すことが多いです。

土地や建物を購入したり、所有者が亡くなって相続したときなどに、所有者が変わります。
所有者が変わったことを登記に反映させるのが登記です。

※　登記識別情報は、１人１部発行されます。
※　共有している場合は、持分それぞれに１部ずつ発行されます。

土地や建物を担保にしてお金を貸した銀行も、抵当権の「登記名義人」となります。
そのような場合には、銀行に対して登記識別情報が発行されます。

10-05　登記識別情報を発行しないこともできる？

登記識別情報を発行しないこともできます。

登記識別情報を発行しない理由

①他人に盗み見られても、気づきにくいため。

「登記済証」は書類なので、盗まれれば、そのものが「ない」ということに気づくことができるのですが、「登記識別情報」は暗号なので、盗み見られてメモされてもその書類がなくなるわけではないので、盗み見られたことに気づくことができません。

②数が多くなるため管理が大変

１度の登記により、不動産の数１個でも１０個でも、不動産の数や持分にかかわらず、「登記済証」は１通の発行が可能でした。
しかし、「登記識別情報」になってからは、原則不動産１個につき、１通の登記識別情報１通発行されます。
そのため、１個なら１通、１０個なら１０通発行されます。

そして、１０個の不動産を、AさんとBさんで持分1/2ずつ登記すると、２０通（Aさん10通、Bさん10通）発行されるのです。
１枚抜けても気づきません。数が多いことも管理がしにくい理由の一つです。

登記識別情報を発行しない方法

①登記をする際に、

「登記識別情報を発行しないでください」

という申出をすることができます。そうすると、発行されません。

後日、やっぱり欲しいと思って新たに発行してもらうこともできません。

②一度発行された後でも、やっぱり登記識別情報を悪用されると心配、紛失してしまった、といった場合に、

「登記識別情報の失効請求」

という方法もあります。

これは、登記識別情報の持ち主が、法務局に失効をお願いする方法です。

10-06　登記識別情報がない場合には、登記はできないの？

登記識別情報は、再発行されません。
それでは、登記識別情報がない場合（発行しなかった、なくした、失効の届けをしたなど）には、その後どうやって登記をするのでしょう？

登記ができないの？
いいえ、そのような事は、もちろんありません。

登記識別情報がない場合に登記をする方法は、次の２種類があります。

①事前通知の方法
②資格者代理人が本人確認をする方法

①　事前通知の方法　について

司法書士に依頼せず、自分で登記をする時に行う方法です。
少し手間がかかります。

②　資格者代理人が本人確認をする方法　について

司法書士に登記を委任する場合に利用できる方法です。
資格のない人は、登記に関する本人確認情報の書類の作成する資格がないため、自分で登記をする人は、この方法を利用することができません。

なぜ、このような手続きが必要なの？

登記官は、登記識別情報を持っている人を、本物の申請人だと判断します。

そのため、登記識別情報がない人から申請があった場合、登記官は、他人が所有者になりすまして登記をしているのか、本人が本当に申請しているのか判断できません。
本人が申請していることを確認するために、このような手続きが必要なのです。

以前、登記識別情報や登記済証をもっていない第三者が、勝手に登記をするという犯罪がありました。
この手続きは、それを防ぐために考えられたのです。

自分で登記をするための基礎知識ＭＥＮＵ