固定資産税新築完成は年末・来年どちらが得？

固定資産税　新築は、年末に完成・来年に完成　どちらがいいの？

こんにちは！
自分で登記をする会です。

前回は、『登記は自分で行うのが原則の根拠』の話をさせていただきました。

銀行、住宅メーカー、不動産仲介業者などが、
指定の司法書士や土地家屋調査士を使わなければならないと主張したら、
是非、反論してください。

もし、自分で登記を行う時間がなく、専門家に依頼する際は、
ネットで検索し、合い見積もりを取られるとよいでしょう。

登記費用については、以下のページを参考にして下さい。

登記費用

不動産登記の相場

さて、
あと、2ヶ月で2014年ですね。

年末になると決まって、登記の駆け込み需要があり、
法務局（登記所）は混雑し、
通常、1週間で完了する登記が、2週間かかったりします。

登記所の人員数は、クリスマスでも、年末でも、年始でも、常に同じです。
一度に、多くの登記の申請があると、処理が滞り、
登記手続き完了までの日数を多く要します。
年内に登記を完了されたい人は早めに申請しましょう。

ところで、
この時期になると、決まって同じ質問があります。
それは、次のような質問です。

「年末か年始に新築建物が完成する予定です。
固定資産税のことを考えると、新築建物は来年完成の方がよいのでしょうか？
それとも、年内完成の方がよろしいのでしょうか？」

固定資産税　年内　来年　どちらが得

固定資産税は、毎年、1月1日時点での不動産（土地・家屋）の状況において市町村が評価します。
その評価に基づき、固定資産税や都市計画税といった税金を、市町村が課税します。

1月1日を境に、固定資産税が課税されるかが決まります。
一旦課税されると、固定資産税は少しずつ下がりますが、下げ止まり、
そのまま建物が取り壊される等で無くなるまで課税されます。

固定資産税が『0円』になることは、まずありません。

次の２つの例から、どうなるかを理解しましょう。

A: 2014年1月2日に家屋（建物）が完成
B: 2013年12月31日に家屋（建物）が完成

Aの場合、2014年1月1日に建物が完成していないため、
完成後に市町村の役所の担当者が評価し、2014年4月以降に、納付書が送付され、その後一括か分割で納税します。

Bの場合、2014年1月1日に建物が完成しているので、
市町村の役所の担当者が評価し、2014年4月以降に、納付書が送付され、その後一括か分割で納税します。

Bの場合、2014年から固定資産税を納税することになり、
Aに比べて一年分の固定資産税を余分に納税することになります。

家屋（建物）の固定資産税だけを考えると、
建物については、翌年完成の方が固定資産税としては損をしないということになります。

建物（家屋）だけで考えれば、1月以降の完成の方がよさそうですね。
しかし、土地の固定資産税について考えるとどうでしょうか。

実は、建物（家屋）のない更地は、固定資産税が高いのです。

市街地には使われていない古くなった建物がたくさんあります。
あの建物は、なぜ、取り壊さないのでしょうか。

理由としてはいくつかありますが、
理由の１つが、『建物が無くなると、土地の固定資産税が高くなる』です。

建物を取り壊さないと、建物に対して、固定資産税が課税され、損ですが、
土地の固定資産税を考慮すると、建物を残しておいた方が、トータルでは、得なのです。

例えば、住宅が立っていると、
小規模宅地の適用を受け、土地の200㎡までの部分については、
土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になります。

土地の200㎡を超えた部分については、土地の固定資産税は1/3、都市計画税は2/3となります。

東京都の固定資産税の説明

そこで、問題です。

2013年7月に古い建物を取り壊して、新築し、2014年2月に完成する場合、
固定資産税の評価は、毎年1月1日に行うので、
2013年7月～2014年2月の間に、建物がない状態となります。

このケースでは、2014年1月1日には建物は未完成です。
そうなると、土地には住宅がなく、小規模宅地ではなくなり、固定資産税は1/6→１となり、6倍になるのでしょうか。
※小規模宅地でなくなると6倍になりますが、他の要因により固定資産税は約3倍となります。

この場合、取り壊した建物の所有者が同じまたは、直系の卑属であれば、新しい建物が未完成でも、
一年以内であれば、小規模宅地の適用を受けることが可能な場合が多いようです。

他人の土地を購入する際に、土地所有者の建物を壊し更地の状態で購入するケースがありますが、
このケースでは、小規模宅地の適用を受けることはできません。
小規模宅地の適用を受けるには、建物を取り壊さずに、建物の所有者を移転してから、壊すと良いです。
　　　※解体費用分、購入代金を減額してもらう方法があります。

※固定資産税に関しては、市町村により取扱が大きく異なることがあります。
所有されている不動産を管轄する市町村の固定資産税を扱う部署に問い合わせた方がよいでしょう。

また、
固定資産税以外で、『住宅ローンの金利』、『住宅ローン控除』など、固定資産税以外の要因で、
年内に建物を完成させた方が良いケースがあります。
金利に大きな差がある場合、固定資産税を一年余分に納税しても、得するケースもあるでしょう。

その他に、住宅メーカーの事情で、売上、決算などの関係で、年内に無理に完成させるケースもあります。

完成日を早めたり、遅くさせたり、様々な事情から総合的に判断する必要があるでしょう。

参考までに、
市町村が、建物が未完成なのに、完成したとして、勝手に評価し課税したケースがあります。

最高裁　昭和５９年１２月７日　

建物が完成したかどうかは、建物表題登記が可能であるかどうかが判断基準となります。
『定着性』、『外気分断性』、『用途性』です。
1月1日時点で未完成の場合で、市町村から課税されていることが分かったら直ちに抗議などを行う必要があります。

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次回もお楽しみに！

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編集後記

ハウスメーカーや工務店、設計事務所などは、固定資産税のことを、ほとんど知りません。
小規模宅地の適用については、税理士もあまり詳しくはありません。
一番詳しいのは、市町村の固定資産税の担当者です。