30年一括借り上げ　サブリース　デメリット

この記事は、
2013年7月31日公開
2015年5月10日改訂
2016年12月8日改訂
2018年4月30日改訂
2018年7月5日改訂
2023年12月6日改訂
されています。

※35年一括借上げも同様　何年でも同じことです。

旭化成ホームズ ヘーベルメゾン　30年一括借り上げ　って得なの？！

新聞を読んでいると、旭化成のヘーベルハウスと同じ会社のヘーベルメゾンのこのような全面広告を頻繁に見かけるようになりました。

全面広告は、広告料が、はんぱなく高いです。
この全面広告は、ヘーベルメゾン、ヘーベルハウスの旭化成ホームズが出しています。

日本経済新聞の朝刊なので調べてみると、全面（A15段　380.0×512.5mm）　なので、
なんと！
２０，４００，０００円（税抜き）です。
値引きがあるでしょうから、正確な金額はわかりませんが、高いですね。

１回、２，０００万円の広告を、何度も、何度も、出すのですから、この商品は、かなり儲かるのでしょう。
２，０００万円あれば、家が建ちますね。

30年一括借り上げ　メリット　あるの？！

この『３０年一括借り上げ（サブリース）（※35年一括借り上げ（サブリース）も同様）』ですが、
アパートやマンションを建てれば、家賃を３０年間保証してくれるという、夢のようなお話です。
３０年一括借り上げ（サブリース）で建てれば、アパート経営って、儲かると思いませんか？

この広告は、ヘーベルハウスの旭化成ホームズが行っていて、安心できそうです。
しかし、広告をじっくり読むと、小さな小さな字で、書かれた箇所があります。

読めないですね。
読めないので、広告の左上の部分を拡大し、大事な箇所を青の線で囲みました。

（※１）３０年一括借上げシステム・・・新築物件対象。自宅併用も可。築１５年目安の弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事実施が前提となります。２年毎に家賃の更新を行います。

（※２）退出補修費負担システム・・・あらかじめ毎月一定額を旭化成不動産レジデンス株式会社へお支払いいただくことにより入居者が退室の際に発生する補修費用を負担させていただくメニューです。

果たして、
30年一括借り上げ（サブリース）にメリットはあるのでしょうか？！

30年一括借り上げのメリット

『３０年間一括借り上げ（サブリース）』のメリットは、なんでしょうか？？？

• 契約すれば、空室があっても30年間家賃を保証してくれる
• 建物の維持管理をやってくれる
• 入居者の管理や退去者の手続き等をやってくれる
• 借金をすることで相続税の節税ができる

30年一括借り上げ（サブリース）のメリットと思えることはこんなにあります。
これが本当であれば、手間がかからず、メリットばかりで、誰もが投資をしたくなります。

大東建託、レオパレス２１、東建コーポレーション、ヘーベルメゾンなどの、
30年一括借り上げ（サブリース）の説明会に参加し、営業担当から詳細を聞きましたが、メリットは皆無でした。

30年一括借り上げで騙された多くの人からも、話しを聞きました。
30年一括借り上げは酷い商品です。

30年一括借り上げになぜ、メリットがないのか、なぜ、酷い商品なのか、詳しく見ていきましょう！

30年一括借り上げ（サブリース）は、家賃の金額は保証しません

『３０年間一括借り上げ（サブリース）』のシステムは、
おそらく、
たぶん、
絶対に、
システム的に、無理があるでしょう！

『３０年間一括借り上げ』のシステムは、 ３０年間家賃を保証してくれるのですが、
家賃の金額は保証してくれないのです。

家賃は２年毎に見直しがあります。
家賃の金額は保証してくれないのです。

家賃は、２年毎に下がるでしょう。

30年一括借り上げを行っている企業は、
毎年、毎年、土地オーナーに営業をかけ、新しいアパートやマンション、戸建てなどを建築します。

当然、古くなったアパート、マンション、戸建てを満室にすることは困難になります。
そして、空室の家賃を値下げします。

一部の家賃を下げる、入居者を募集すると、現在入っている入居者に、わかってしまいます。

入居者は、「家賃を下げろ」と主張してきます。
これは、大東建託・レオパレスの建物で頻繁に起こっていることです。

３０年一括借り上げの契約書に、家賃がどのくらい下がるかは明記されていません。
もしかしたら、２年で２０％、３０％下がるかも知れません。
半額になるかも知れません。

家賃が下がったら、儲かるどころか、損をします。

この記事をアップしてから5年が経過し、
実際には、家賃は半額以下に、契約打ち切りとなっているケースが増えています。

家賃減額や契約打ち切りの理由は何とでも言えます。

• 日本における少子化による借り手の減少
• アパートマンションの乱立によるライバルとの競争の激化

このような状況の変化などを理由に、大家に対して家賃を下げる請求が合法的に可能です。

30年一括借り上げを行っている一部の業者は、家賃も保証するという契約が可能と言いますが、
これも嘘です。
契約しても、無効な契約は意味がないのです。

東建コーポレーションが家賃の金額保証での一括借り上げを行うようになりましたが、
家賃の金額を保証した契約だとしても、
その契約自体に無理があるため、裁判で争えば、無効な契約と判断されるでしょう。

日本では、住居を貸す側の大家さんの立場は弱いです。

30年一括借り上げは、投資です。
ビジネスなのです。
保証すると言って、保証はしません。

投資は自己責任なのです。

サブリース 契約は解除できる

30年一括借り上げ（サブリース）の契約書を入手しましょう。
家賃の更新が2年毎にあり、契約は解除できることが明記されているでしょう。
30年一括借り上げの契約は一方的に解除できるのです。

30年一括借り上げのリスク　同じ時期にマンション、アパートを建てると取り壊しまでの数十年間は後悔しまくり

30年一括借り上げのリスクの一部は、これまでに述べました。
引き続き、30年一括借り上げのリスクについて説明します。

「相続税の増税があり、対策が必要です」
「アパートやマンションを建てると、節税にもなります」
「消費税が上がります、早く建てた方が得です」
30年一括借り上げを売る側が使う『セールストーク』です。

確かに、相続税、消費税が上がるのは事実です。
多くの資産がある人は何らか対策を講じるのは良いことでしょう。

しかし、人は同じことを考えます。
それが、駆け込み需要と言われるものです。

同じ時期にたくさんの賃貸のアパートやマンションが建つとどうなるでしょうか。

極端な例ですが、
2014年1月、2月、3月に賃貸のアパートやマンションが１つのエリアに100棟建ちました。
大東建託やレオパレス、東建コーポレーション、ヘーベルメゾンなどの30年一括借り上げを行っている企業は、施工費用でがっぽり儲かります。

しかし、１つのエリアに100棟の賃貸アパート・マンションが建つと、ライバルが多く、新築の物件でも入居者の確保が大変です。
アパートやマンションが建っても急に人口は増えません。
その結果、100棟は家賃を下げる競争が始まります。
更に困ることがあります。

それは、１つのエリアにある100棟の賃貸アパート・マンションは、これから10年、20年、30年とライバル関係が続きます。
建物が朽ちて、取り壊すまで、ライバルが99棟あり、家賃の値下げ競争が続くのです。

少し賢明な人は、消費税や相続税の節税のことは理解していても、将来のリスクを考慮し、建築時期を少しずらします。
100棟が少し古くなったタイミングを見計らって、建築します。
家賃を大幅に下げなくても、入居者はすぐに集まるでしょう。
建築時期を少しずらしたことで、ライバルとなるアパートやマンションも少ないでしょう。

しかし、もう１つ問題があります。
あと50年後には、人口が約4,000万人減り、約8,000万人になります。

内閣府のページより

賃貸のアパート、マンションを借りる人は、年々減っていきます。
都市部を除き、不動産も余り不動産は安くなり、戸建てを購入しやすくなります。
果たして、賃貸アパート、マンションを建てることが正解なのでしょうか。

多くの移民を受け入れれば、状況も変わりますが、移民はお金をたくさんは持っていません。
アパート、マンションを建築して節税を行う方法は、難しくなるでしょう。

30年一括借り上げ（サブリース）のリスク　新築費用は、割高

新築する際の建築費用は安いと良いのですが、
30年一括借り上げのアパート・マンションの新築費用は、相場に比べて、かなり高く、
新築するに、地主（大家）は損をします。

先日、大東建託、レオパレスの工事現場を観てきましたが、本当に安い建材を使っていてビックリしました。
施工費を安く抑えないと、多くの利益は生まれません。 利益を追求する企業なので仕方がないのでしょう。

30年一括借り上げ（サブリース）のリスク　維持費用・修繕費用は割高

建物を建てると、様々な要因により、劣化していきます。
特に、雨、風、紫外線、振動によるひび割れ、シーリングの劣化などにより、屋根や外壁、設備などの修繕が必要です。
修繕費が、別途必要になります。
住友林業の社員が、劣化しないシーリングを使うと説明していましたが、劣化しないシーリングはありえないでしょう。

30年一括借り上げの場合、修繕は、指定の業者を使わないといけないケースが多いです。
指定業者の修繕費は、相場に比べてかなり高いのです。
理由は、おわかりだと思いますが、『マージン』です。
『マージン』の率は、30％、40％、50％、
大東建託、レオパレス21、など30年一括借り上げを行っている企業によって様々です。

地主（大家）は、修繕費を安く抑えようとを別の業者を使うと、『３０年一括借り上げ』の契約を打ち切られてしまいます。
嫌々、高い修繕費を支払うしかありません。
高い修繕費を支払うことで、収益は確実に落ちます。

サブリース物件は大家が施工不良や違法建築に気づきにくい

30年（35年）一括借り上げのようなサブリース契約の建物はかなり安普請なので、施工不良が多いです。
さらに悪いことに、サブリースは、管理もサブリース業者に丸投げです。

なぜ、悪いのかと言いますと、
施工不良があれば、実際に借りて住んだ賃借人が施工不良に気づき、
賃借人は管理会社に連絡し、管理会社は施工不良に対処します。

しかし、 サブリースでは管理しているのは建築した会社と同じ会社です。
施工不良が見つかっても、管理会社は大家に見つからないように対処し、大家は気づきません。
大家は何も知らずに、施工不良がない建物だと信じ込むのです。

2018年5月にはレオパレス21の建物に界壁がないという違法建築が発覚。
これはレオパレス社員の内部告発だと思われます。
1996年から施工した1万3000棟のうち、当初全体の13％が違法建築ということでしたが、1カ月後には41％に違法建築があることが発覚。

屋根裏に設置すべき壁（界壁）が未設置でした。
界壁がないとどうなるのでしょうか。

下記の画像をご覧ください。界壁があれば１つの部屋が火災になっても他の部屋への延焼を界壁により阻むことができますが、界壁がないと他の部屋に一気に延焼し危険です。

界壁がないことにより、 この建物の大家さんは、この建物は違法建築状態であり危険なので、賃借人に退去してもらうと話されていました。
賃借人は一度退去してしまうと、戻ってくることはないでしょう。

管理を丸投げする、30年一括借り上げ（サブリース）は施工不良、違法建築について、大家に気づかれにくいシステムなのです。

30年一括借り上げのリスク　契約したら飼い殺しに

地主（大家）は、30年一括借り上げでアパートやマンションを建築し、新築のうちはまだ家賃は大きくは下げられないでしょうが、10年もすると、物件自体が安普請なので魅力がなく、入居者が減ります。

そうなると、家賃は下げられ、メンテナンスのため、高い修繕費を負担しなければならない、高額な借金の利息を払わなければならない、自分で、アパマン経営ができるわけでもない。
結局、『３０年一括借り上げ』の契約をした企業に、飼い殺しされます。

30年一括借り上げ　リスク　裁判

30年一括借り上げで建築したアパート、マンションの家賃を一方的に下げられることに対して、
多くの裁判が行われていますが、
日本の法律（借地借家法）では、『貸し主』である大家が弱く、
３０年一括借り上げを行う企業である『借り主』は強いです。

裁判をしても、
借り主の詐欺のような行為に、
地主（大家）さんが負けるケースが多いです。

契約内容次第では、勝つこともあるようですが、
地主（大家）は個人なので、
大企業相手に、裁判で勝つことは難しく、
地主（大家）は泣き寝入りです。

レオパレス被害対策弁護団

ちなみに、一番悪質な企業が『レオパレス２１』です。
『レオパレス被害対策弁護団』があります。
『レオパレス被害対策弁護団』と検索してみましょう。

2013年4月15日 (月)の国会（衆議院）での質疑応答から　消費者庁の次長が以下のように述べています。

レオパレスに関する全国の消費生活センターへの相談件数

19年度　942件
20年度　939件
21年度　1125件
22年度　801件
23年度　681件
24年度　502件

レオパレスへの苦情の多さに驚きます。

詳しくは、国会の質疑応答の動画をご覧ください。

儲かるのは誰だ？

30年一括借り上げで、儲かるのは、地主ではなく、
30年一括借り上げを行っている企業です。

30年一括借り上げを行っている企業は、
訴訟が増えていることもあり、
以前に比べて慎重になり、
立地が悪いところでは、『30年一括借り上げ（サブリース）』契約をしなくなりました。

とにかく地主をだまして、
アパート・マンションを新築、
築10年を過ぎたら、家賃をかなり下げて、
契約が打ち切られるように仕向ける、
家賃を下げても契約を打ち切らない地主には、一方的に契約を打ち切る。

こんなことをしています。

これらは、過去のことではなく、現在進行形で起こっていることです。

30年一括借り上げ　リスク　　節税対策をしたら、、自宅を取られ、離婚

アパートやマンションは、相続対策で建築する人が多いですが、
節税のために、借金をして建築します。

借金には利息がつき、
家賃が下げられる、
高い修繕費はかさむ、
30年一括借り上げの契約は打ち切られ、
かなりの赤字経営です。

残ったのは、安普請の古いアパート・マンションと、多額の借金です。

会社の給与で借金の返済をしても追いつきません。
自宅を担保にした人は、自宅まで手放しました。

そして、
お金がなくなった夫婦は、離婚です。
『金の切れ目が縁の切れ目』、昔の人は上手く言ったものです。

アパート・マンションを新築せずに、高くても相続税を支払った方が幸せだったでしょう。

30年一括借り上げ　評判

『３０年一括借り上げ（サブリース）』は、
ヘーベルハウスの旭化成ホームズのような住宅メーカーや、
大東建託、
レオパレス２１、
東建コーポレーション、
積水ハウス、
生和コーポレーション、
大和ハウス、
住友林業、
などが行っています。

どの企業も規模は大きく、見かけ上は一流企業に見えますが、このような問題のある商品を販売しているのです。

大東建託やレオパレス２１は、営業マンからして、胡散臭いですが、
ヘーベルハウス（ヘーベルメゾン）の旭化成ホームズの営業マンは、 胡散臭さはなく、プレゼンが上手です。
商品を優れたものに見せかけて、高く売るのがとても上手です。

旭化成ホームズは、土地の容積率いっぱいいっぱいに建てさせようとします。
可能な限り大きなアパートやマンションにして、旭化成ホームズの利益を最大限にしようとします。
大きなアパートやマンションを建てると、借金の額も大きくなります。

地主（大家）は、高い管理料を取られ、利益が全然でません。
だまされないようにしましょう。

参考までに、
レオパレス21、大東建託、東建コーポレーション、ヘーベルメゾンの営業マンと話しました。

当方に知識があることを見抜けず大東建託の若い営業マンは、何度も営業に来ましたが、
大東建託のショウルームに行き、営業マンの上司と会い話しましたが、
上司は、私と会話し、すぐに、だますことはできないと悟ったようで、
賃貸業の収支の説明をすることになっていましたが、それすらしようとしなくなりました。

そして、上司に営業しても無駄と諭されたのでしょうか。 若い営業マンは来なくなりました。
大東建託はショウルームにとにかく誘導します。

客観的に、話を聞くのは勉強になりますので、騙されたふりをして、ショウルームに行くとよいでしょう。

レオパレス21の若い営業マンは知識がなく、何度も足を運べば、契約できると思ったのか、アポなしで何回も自宅に来ます。
本当にしつこかったです。

大手企業の一覧をみせて、これだけの企業から社宅に使いたいと要望され、この地域に社宅がこれだけ必要なのですと、さもニーズが高いように説明し、セールスしてきます。詳しく聞くとボロがでます。
きりがないのでレオパレスは裁判が多いことを伝え断りました。

東建コーポレーションは、担当者がどんどん変わりました。ノルマがきついようで、担当者は疲れ切ってました。
セミナーに参加しましたが、勉強にはなりますので、参加されてもよいでしょう。

一括借り上げができる場所を限定しているというセールストーク

「わが社は30年一括借り上げができるエリアを限定しています」
「どの土地でも、30年一括借り上げができるわけではありません」
このようなセールストークがあります。

30年一括借り上げをして、入居者のニーズが少ないエリアでアパート・マンションを建築すると、早い段階で、契約の中止を行わないといけません。
そうなると、30年一括借り上げを行っている企業の儲けが少なくなります。そのため、入居者のニーズが高いエリアを優先し営業しているようです。

このようなセールストークがあった場合、 あなたの所有地は本当に入居者のニーズが高いエリアなのでしょうか？！

答えは、
あなたの所有地は、
入居者のニーズが高いエリアかも知れませんが、そうでないエリアかも知れません。

多くの30年一括借り上げで建築されている建物を見てきました。
こんな駅から遠くて不便な場所によく建築したなというケースを何度も何度も見ました。
セールストークを信じるのは危険でしょう。

１つ言えることは、
所有地が入居者のニーズが高いエリアであれば、自分でゼネコンや工務店などに依頼し建築し、自分で管理した方が、30年一括借り上げの企業に利益を搾取されないので、多くの利益を得ることができるでしょう。
所有地が入居者のニーズが低いエリアであれば、建築すべきではないでしょう。

大東建託　30年一括借上　　賃貸経営受託システム

賃貸経営受託システムの適用は大東建託（株）と建築請負契約を締結し、かつ大東建物管理（株）と一括賃貸借契約を締結していることが前提条件となります。

※１：当初10年間とは、一括賃貸借契約開始日から10年間のことで、これには借上賃料支払いに於ける免責期間を含みます。
※２：当社規定外の設備等を除く　※３：フルパッケージプラン選択の場合

生和コーポレーション　35年一括借り上げ　安心の家賃保証　　　せいわのとちかつ

●基準家賃総額のうち、オーナー様には90％をお受け取りいただき、当社は残りの１０％をいただきます。
●竣工後、入居可能となった日から90日間の免責期間とさせていただきます。
●契約期間が、10年を超える場合は、当社指定のリフレッシュ工事施工を条件とさせていただきます。

想定年間家賃収入や想定利回りは当社が独自に算出し公租公課及び、その他必要経費を控除する前のもので、将来に亘り保証されるものではありません。

アパマン経営は、利回りが通常10％には満たないケースが多いですが、
様々な経費を差し引いて、利回りを検討しないと、絵に描いた餅になります。

30年一括借り上げ（サブリース）のデメリット

30年一括借り上げ（サブリース）には、多くのリスクがあります。
30年一括借り上げを行っている企業は、 収益物件として最も利益を産む、 新築～10年間くらいを狙っています。

新築時は、立地が悪くなければ、すぐに入居し満室です。
しかし、アパート・マンションの完成から３ヶ月間は、 宣伝に広告費がかかるとして、
家賃保証は、免責となっており、地主（大家）は、家賃をもらえません。通常、もらえる3ヶ月間がもらえない大きなデメリットです。

さらに、入居者が退去する度、すぐに入居したとしても、１ヶ月間（２ヶ月間）は免責になっています。
これも、デメリットです。入れ替わりの頻度の大きい場合、その都度、免責となり、家賃は入りません。
これも30年一括借り上げのデメリットです。

新築時であれば、もらえる可能性の高い、敷金や礼金も、地主（大家）は、もらえません。
※30年一括借り上げでも一部もらえるケースがあるようです。

敷金は、預かるお金ですが、預かっている間に、運用することが可能です。
戸数が多ければ、返済や、別のアパマンの修繕などに用いることが可能です。

しかし、敷金を企業に持っていかれると、何もできません。
これも、30年一括借り上げのデメリットです。

過去に、30年一括借り上げを行ってる企業が倒産しましたが、入居者の敷金は、企業が預かっているので、倒産すると、敷金は無くなります。
敷金がない状態で部屋を貸すことになり、原状回復の費用も取りにくくなります。
これも、30年一括借り上げのデメリットです。

新築時は、入居者がすぐに決まります。新築時は、満室になり儲かります。
しかし、管理料や修繕費に、お金を取られ、建物が古くなってくると、『ぽい』って捨てられます。

利益がたくさんでる企業は、どこかからか、お金を得ているのです。

３０年一括借り上げは、地主（大家）に借金をさせ、企業はリスクを負っているように見せかけてはいますが、実はリスクはない。
企業が確実に儲かるシステムです。

30年一括借り上げは、相続対策を悪用し、地主をだましています。
30年一括借り上げは、デメリットばかりです。

『30年一括借り上げ（サブリース）』のリスクがよく分かる動画

『30年一括借り上げ（サブリース）』を行い、詐欺のような行為をしている業界に対し、共産党が国会で質問した動画を紹介します。

■衆議院TVインターネット審議中継

発言者：宮本岳志（日本共産党）　11：07：40　くらいから始まります。
２０１３年４月１５日　衆議院　予算委員会第一分科会
※説明・質疑者等の一番下の『宮本岳志（日本共産党）』をクリックしてください。

衆議院で、３０年一括借り上げに関しての質疑応答の動画

宮本岳志　質疑応答の抽出した動画

衆議院　30年一括借り上げ　質疑応答　youturbe　　←　削除されました。

この質疑応答は、とても勉強になりました。

どのくらい被害者がいるかわかります。
国がどのような立ち位置であるかがわかります。

30年一括借り上げ（サブリース契約）を行う動機は、
節税をしたい、
儲けたい、
このような動機ではないでしょうか。

30年一括借り上げ（サブリース契約）は、事業でありビジネスです。
節税、儲け話で行った30年一括借り上げ（サブリース）に対して、国は助けてくれません。

儲かるのであれば、自分だけでこっそりやりますよね。
儲け話には、裏があります。それを知らずに投資するのは自己責任です。
当然のことですね。

アパート建設　甘い皮算用

アパート建設、甘い皮算用　日本経済新聞　2016年9月30日

業者にリスクはなく儲かるような甘い話にのり、空室が増え、家賃はどんどん下げられ、悲鳴をあげるオーナー。
業者の家賃保証にダマされたのは自業自得と言えますが、この『家賃保証の落とし穴』にハマると大変です。

□「レオパレス２１を提訴」日本経済新聞　2016年11月26日

レオパレス21　オーナー129人から訴えられる。
さすがレオパレス21。
契約を守らないことは当然の企業。
契約違反であることを主張しても無視する企業体質は変わらないでしょう。
訴えないと、契約を守らない企業体質。

サブリース　おすすめ書籍

30年一括借り上げを契約してしまった場合の対策

まずは、自分に落ち度があったことは認識された方が良いでしょう。
情報を得ていれば、このようなことにはならなかったはずです。

30年一括借り上げを契約した後での、画期的な対策はありませんが、
考えられる対策としては、
大企業に対抗するには、オーナー１人では力は弱いです。
オーナーが団結するのがよいでしょう。

団結することにより、大きなメリットがあります。

• 訴額が多くなれば、優秀な弁護士が裁判をしてくれる可能性があります。
• 訴訟費用の負担の軽減
• マスコミにも取り上げられやすく、企業は嫌がるでしょう

数は力になります。
オーナーが団結し、大企業に立ち向かうことが必要です。

一括借り上げ　被害者　連絡所

このページをアップして以降、一括借り上げに関係する人が多く訪問するようになりました。
せっかく訪問していただく場になっているなら、
全国の一括借り上げの被害者、もしくは一括借り上げを契約した方に連絡が取れる場になるのではと考えました。

そこで、一括借り上げ被害者の連絡所として、役立てばと思います。

弁護士が常駐しているわけではないため、訴訟などで役立つことは難しいかも知れませんが、もし何かあった際に関係者で団結することができるようメルマガを活用できるのではないかと思います。

このページの下の方に、メルマガに登録ができるようになっていますので、登録していただければ、何かあった際に、メルマガにて連絡を行います。
ある程度、数が揃え団結すれば役立つと思います。

メルマガに登録しても費用は一切かかりませんので、よろしければ登録してください。そして、何らかの事情で困って、メルマガにて何か連絡を取りたい場合は、お知らせ下さい。
連絡を取るにも費用等は不要です。

日本から悪しきビジネスや業者をなくしましょう。

サブリース問題 まとめ

30年一括借り上げというシステムを利用することで、
大東建託、レオパレス21、東建コーポレーション、生和コーポレーションなどの業者は、
賃貸業が他のビジネス（投資）に比べ、参入障壁が低いビジネス（投資）であると勘違いさせることに成功しています。

大家さんは、退職金の運用、相続対策、節税などの目的で、
ノウハウ、時には資金もなく、何千万円、時に何億ものリスクを自覚することなく、大きなリスクを負うことになります。
このようなことは、他のビジネスではあり得ないことです。

ビジネス（投資）を行うには、　①安く仕入れ　　②高く売る（貸す）　ことが、ビジネス（投資）の基本です。
しかし、①を言ってくる業者は皆無です。

大東建託、レオパレス21、東建コーポレーション、生和コーポレーションなどの業者が①を言わない理由は簡単です。
①は30年一括借り上げを行う業者の利益になる部分なので、安くすることはありません。

賃貸業は、他のビジネス以上に、税制上、初期のキャッシュフローが重要になります。
しかし、30年一括借り上げを使うと、仕入れ値を上げられ、かつ初期の敷金/礼金、共益費を持ってかれます。
これでは、ビジネス（投資）自体が大変圧迫されます。

困窮、破産する大家さんが増え、市場に安価な賃貸物件が多数供給されれば、家賃レベルが下がります。
そうなると、30年一括借り上げを行っている業者も自分で自分の首を絞める結果になりますが、
業者は、契約する家賃を大幅に下げて、大家がそれを認めないことで、逃げます。

残された大家は、莫大な借金をかかえ路頭に迷うことになります。

すでに、レオパレスが、入居者が少ない賃貸物件の大家を切り捨てていますが、このような事実が多くの人に伝わり、
30年一括借り上げを利用し多くの利益を稼ごうとする業者のビジネスモデルは崩壊していくことになるでしょう。

参考までに、愛知県で一番着工件数が多く、一括借り上げ家賃保証をしていた『セントラルホームズ』は民事再生になりました。
セントラルホームズにいた営業の多く残党は、生和コーポレーションに転職したようです。
正義感はないのでしょうか。

大局的見地からは、
国が全国民の住まいを確保してくれることはなく、賃貸業というものは、無くてはならないビジネスです。

この30年一括借り上げシステムは、賃貸業を行っている、賃貸業を行う、事業主がノウハウを学ぶ機会を奪い、学ぶ気のある事業主の健全な学ぶ機会を阻害しています。
このことが、一番の罪とも言えるのではないでしょうか。

あなたは、どう思われましたか？　ご感想をお願いします

あなたは、どう思われましたか？

感想を書いていただけるとうれしいです。
感想は下記のページからお願いします。

メルマガの感想

--------------------------------------------------------------------
編集後記

大家さんになることを検討する場合、30年一括借り上げ（サブリース）は、利回りが悪く、とても危険です。

特に、アパート・マンションなどの収益物件は、
相続税増税により、
消費税増税により、
新築が増えています。

かなり良い立地でないと満室経営は、厳しいでしょう。

逆に、立地がよければ、ニーズのある品質のよい建物を建てれば、満室経営が可能であり、３０年一括借り上げ（サブリース）は不要です。

これから、アパートやマンションを借りる場合、
大東建託やレオパレス２１のような会社の物件を借りると、
立ち退きの際に、原状回復費用を、かなり高く請求をされたり、
家賃を少しでも滞納すると、強制的に追い出されます。

『大東建託　退去』、『大東建託　退去　トラブル』など、検索すると、退去の際のトラブルがわかります。

テレビや、新聞などで大々的に宣伝をしている企業は、かなり儲かっている企業です。
儲かるということは、誰かがたくさんお金を支払っています。
悪く言うと、どこからか搾取しているのです。
怖いですね。

--------------------------------------------------------------------

読者からの感想

素晴らしいリポートでした。我が家の隣地に、レオパレスの建物が（1R18戸）建つと、レオパレスの社員が訪ねてきて、それでレオパレスの評判を検索中にこちらに出会いました。何しろ、近隣では1Rなど空室がいっぱいある地域に建てようというのです。無謀ですよ。営業に空はどうするのと聞くと、一部は会社の寮とし、ウイークリーレンタルもありだとか？周囲の小さいお子様のいる家庭も困惑しています。地主の経営状況などどうでもよいのですが、戸建て地域に木造アパートで、環境悪化も想像できて迷惑しています。
ちなみに私は、都心の亡父の土地に10年ほど前、へーベルメゾンを建てた地主でもあります。30年一括も考慮しましたが、自分で運用することにしました。理由は一括借り上げでは面白くない、という単純なものですが、このようなリポートを読むと、これで良かったかな、経営の責任は自分で負う、ことだと思われます。他人任せで良いことなし、です。ただ10年前当時は、業者の免責はありませんでしたね。環境は悪化していると思ったほうがよさそうです。それでは、これからもこのように内容のあるメッセージをお願いし期待しています。
PS：3階建て23区内の6戸を10年経営してわかったこと・・・おおむね満室状態が続いてはいますが、経費も思ったよりかかります・・・(-_-)

BLT好き さん

こういった内容を見る機会がなく、知らなかったです。私も、数年前に相続税対策と土地活用を考え”レオパレス２１”に問い合わせ、見積もりを取ったことがあります。見積もりを持ってきたときは、がんとして帰ろうとせず、何時間も粘られ、母と二人疲れ切ってしまいました。絶対契約を取って帰るという雰囲気の営業マンで辟易しました。やっぱり損するようになっていたんですね。契約しなくて良かったです。近所の人や親戚の人は建てているけど、大丈夫かな・・。心配ですね。

FOさん

--------------------------------------------------------------------

自分で登記をする会のメルマガ　バックナンバー

自分で登記をされたい方向けの商品はこちら

登記を自分で行いたいが何もわからない方はこちら

わかりやすいマニュアルはここ

どのくらい登記は難しいの？