土地の売買時に測量は必要？！ 測量費用は誰が負担するの？
土地の売買時に測量は必要なの？！ 境界紛争の防止
自分で登記をする会です。
土地を売買する時の測量についての相談が増えています。
土地を購入されて、新築する方は多いようですね。
今回は、売買時の土地の測量についてお話しますね。
今回のポイントは次のとおりです。
土地の測量をする目的は？
この測量のことを『土地境界確定測量』と言います。
売買における、土地の測量の目的は、大きく３つあります。
- 土地の境界を明確にし、境界紛争を防止
- 土地の地積を確定し、売買金額の確定
※地積＝土地の面積 - 境界線を越えて越境している場合は、覚書を取り交わし、撤去できる場合は撤去
境界紛争というものは、本当にやっかいです。
隣人と睨みあうことになりますので、大きなストレスになりますし、
子供の代、孫の代まで波及する恐れもあります。
土地の境界はとても大事なのです。
土地の測量は、売買時に必ず行うの？
土地の境界はとても大事ですが、土地の売買時に測量を行うケースと、行わないケースがあります。
なぜでしょうか？？
実は、これには明確なルールはないのです。
市街地では、土地の地価が高く、少し地積が異なるだけでも、
売買金額は大きく変わることがあり土地の地積は重要です。
市街地の土地は、地価が高く、土地が小さいので、境界紛争が起こりやすい状況です。
そのため、土地を売買する際は、土地の測量を行い、境界を明確にするケースが多いです。
市街地に比べ、郊外地では土地の測量をしないで売買するケースが多いです。
理由として、郊外地は、地価は低く、地積が大きいので、測量費用がかなり高額になるからです。
ケースによっては、土地の売買金額よりも測量費用の方が高くなります。
また、郊外地は、市街地に比べて地価がかなり低いので、土地の境界については無頓着というか、おおらかで境界紛争も起こりにくいといえます。
このような事情から、郊外地では測量を行わないで、土地を売買するケースがあります。
土地の売買には、『実測売買』と『公簿売買』があります。
測量を行うケースでは、測量した結果の地積に基づき売買金額が決まります。
これを『実測売買』と言います。
測量を行わないケースでは、登記記録の地積に基づき売買金額が決まります。
これを『公簿売買』と言います。
登記記録の地積は、必ずしも正確ではありません。
実際に測量したら、地積は増えたり減ったりします。
『実測売買』、
『公簿売買』、
どちらにするかは、土地が市街地なのか、郊外地なのかにもよりますが、
売主も
買主も
両者が納得する必要があります。
費用はいくらくらいかかるの？
土地の測量の費用は、土地の形状や大きさによって大きく異なります。
そのため、一概にこのくらいとは言えませんが、
一般的な１００㎡の四角の住宅用地では、３０万円前後が相場のようです。
土地の形が複雑で大きな土地になると測量費用が、１００万円を超えるケースもあります。
測量費用は、依頼する専門家によって大きく異なります。
合見積りを取られるといいでしょう。
費用は誰が負担するの？
土地を売買する際の、測量費用は一般的には、売主が負担します。
そのため、売主は、できれば測量費用を払いたくありません。
しかし、買主は、境界紛争防止のためにも測量をして欲しいでしょう。
売主、買主の両者にとっての利益は、相反します。
測量を行うか、行わないかは、まずは売主が決めます。
そして、買主が納得するかしないかで最終的には決まります。
測量を行うか、行わないかは、仲介業者が決めるものではありませんが、一般の方は、このことを知らないので、仲介業者の意向で決まることが多いようですね。
人気のある土地であれば、売主は測量を行わないで『公簿売買』で売りに出しても、買い手はつくでしょうし、逆に人気がなければ、測量を行っても売れません。
市場が測量をするかどうかを決めるとも言えますね。
ただ、市街地の土地を購入する場合は、境界紛争にならないように測量を行い土地の境界を明確にした状態で購入するのがいいと思います。
人気のある土地で測量を行わないケースで、売主に測量をお願いしてもダメな場合、買主で測量費用を負担しても土地の境界を明確にした方がよいと思います。
土地の測量の専門家は誰？
土地の測量の専門家ですが、『土地家屋調査士』と『測量士』が行うことが一般的です。
登記と異なり、測量というのは、特にこの資格が必要であるという法律はないようです。
最近では、『土地家屋調査士』が土地の境界の専門家という位置づけになってきましたね。
司法書士は、測量については専門外です。
自分で測量はできるの？
まれに、自分で測量を行い、境界を決めるケースもあります。
ただ、測量の知識が必要なことと、測量の機械は高価なのでハードルがかなり高いですね。
昔は、縄で土地を測量していましたので、決して無理ではないと思います。
目的が、境界紛争防止であれば、境界だけを決めておくだけでも大きな防止になります。
自分で隣接地の所有者と境界の位置を決め境界標を設置します。
そして、境界の位置がわかるように図面作成だけを専門家に依頼すれば３万円くらいでできますね。
今回は、いかがでしたか？
ご不明な点はお気軽に質問してください。
また、感想など、お待ちしています。
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