住宅ローンを利用することは普通ではないという感覚になろう
住宅ローンを利用することは普通ではないという感覚になろう
前回は、銀行がなぜお金を貸してくれるかを説明しました。
今回は、お金を貸してくれた後のことを少しお話したいと思います。
現在では、家を建てる方の大多数が住宅ローンを組んで金融機関からお金を借りて建てます。
でもこれって間違っていませんか？？
●土地と建物で４０００万円という金額で売り出されていた建売住宅を購入したとします。
土地と建物を購入する際に、融資を３０００万円受けました。
融資を受けたので、土地と建物に抵当権が付きます。
そして、毎月何万円と３０年くらい支払い続けますが、購入後の土地と建物の価値はどのくらいあるのでしょうか？
おおよそですが、３０００万円くらいになるようです。
１０００万円も減るの？？
と思った方もいると思いますが、
４０００万円で売った建売業者の利益は土地と建物の価値とは関係ありませんよね。
利益が１０００万円だと仮定すると、
土地と建物の価値は３０００万円しかないのです。
建売は、土地があるのでまだ良いですが、マンションはもっと目減りします。
なぜかと言うと
土地は区分所有という形であるにはあるのですが、
自分の土地だけ処分できませんし、持分でしか所有していません。
自分の土地なのに何もできない土地なのです。
何もできない土地なので価値はほとんど無いです。
土地ってあまり年数と共に価値が下がりません。
建物は年々価値が下がります。
暗い話になりましたが、
もっと暗くなる話を続けます。
「金融機関から融資を受けた」ということは、借金をしたと言う事です。
「借金」「借金」です。
○お金を完済すれば「抵当権抹消登記」をして抵当権を登記簿から消します。
この登記は自分でできます。
家を購入した方は、この登記が早くできると良いですね。
○では、お金を返すことができなくなった時はどうなるでしょうか？
住宅ローンだけでお金を返すことができなくなることはまずありえないようですが、
他の借り入れ（消費者に限らず、教育ローンなども）をしてしまったり、
失業したり、
転職して失敗したりした人が
住宅ローンの返済ができなくなり、家を売ることになります。
その割合は、減ってきてはいますが割と多いようです。
支払いがどうしてもできない場合は返済額を一時的に減額することはできますが、
一年後（もしくは半年後）に状況が変わらなかったら、
任意売買の手続きをすることになります。
基本的に返済額の減額はイレギュラーなので、
簡単に言えば、「あなたは不良債権です。」と烙印を押されるようなものです。
もし減額したら、家を売る棺おけに片足を入れたものだと思うしかありません。
ちなみに減額して半年経つとその時点での元金（残債務額）で再計算します。
半年分元金の減りが少なかったのですから、減額前よりも返済額は上がります。
その時点で返済が苦しい場合、６ヶ月ほど延滞してもらいます。
大体の人は遅れながらも入金があるので、実際に６ヶ月分の延滞になるのは減額期間が終わってから、１年したあたり
です。
すると、銀行は債権を保証会社へ代位弁済請求をしてもらい、債権譲渡をします。
怖い話ですね。
あとは、保証会社が競売の手続きをします。そして競売です。
この競売はすぐされます。もうどうにもならないから債権譲渡されたと判断しているからです。
もう売却しなければ返済ができない場合はすぐに任意売買の手続きを行った方が良いです。
保証会社が競売の申し立てをした時点で、
お客さんの土地と建物の登記簿謄本に「競売申立」と出てしまいます。
そうなったらあなたの土地と建物はキズモノになったと一般に判断され、
あなたが任意売買しようとしても、不動産屋さんなどが足元をみて安い価格でしか買ってくれません。
足元を見られるとかなり安い値で買い叩かれます。
そりゃそうですよね。
競売にかかった物件を誰が買うんですか？って話ですから。
ですので、どうやっても返せないことが明らかなときは銀行から督促が来ているうちに任意売買しなければ手遅れになり
ます。
保証会社に移ってからでは正直遅いです。
これらの手続きも実は登記なのです。
住宅ローンは誰もが借りていて普通という間違った認識が蔓延っています。
そして無理なローンを組み、何年後かに支払いが滞る人は多いです。
誰もが家は欲しいとは思いますが、無理な買い物は避けて下さいね。
これ以上利息が安くなることも期待薄です。
得するのは銀行だけということをよく考えて下さいね。
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