登記費用の見積書の読み方 高い安い判断方法

登記費用 見積書の読み方　見方

登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）から見積書をもらいましたが、登記費用が高いのか安いのかがわかりません。高いかどうかを判断するにはどうしたらいいでしょうか？

登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）が作成する見積書はわかりづらいですね。
実は、昔は登記（土地の測量除く）の見積書はシンプルでわかりやすかったのです。
しかし、近年は登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）はわかりにくい見積書を作成しています。
なぜ、登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）は、わかりにくい見積書を作成するのでしょうか？！

・見積書の読み方
・見積書から高いか安いかを判断する方法

事例を交えて説明していきます。

日本登記研究会では、日本全国の消費者から登記費用診断のご依頼を頂いております。

登記費用診断

登記費用診断時に、日本中の登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）作成の見積書を
受け取りますが、かなりの数になっています。
今回は、頂いた見積書の１つを事例にして説明します。
損をしないように正確に理解しましょう！！

 

下の見積書は司法書士法人Gという東京都にある司法書士法人が作成した見積書です。
司法書士法人Gの正式名称はメルマガにてお知らせします。
参考までに、事務所名に『法人』がつく事務所は報酬額が高いケースがほとんどです。

司法書士法人●●●、
●●●司法書士法人、
●●●土地家屋調査士法人、
土地家屋調査士法人●●●、

などの『法人』がつく事務所には要注意です。

この司法書士法人Gも相場よりもかなり高額な報酬です。

見積書の目的を確認しましょう

この見積書は、現金にて中古の不動産（分譲マンション築25年以内など）を購入するケースです。
この見積書において必要な手続きは、

１：所有権移転登記（売買）　中古の敷地権付きの分譲マンションの所有者を変更する手続き
２：減税証明　減税のために市町村の役所で住宅用家屋証明書を取得する手続き

この２つになります。

必要な手続きは２つだけです。
２つということを覚えておいてください。
この２つについて、それぞれ費用はいくらなのかを調べていきましょう。

登記費用は３つから成る

登記費用は、３つから成ります。

A:登記の専門家の報酬（含む日当）と通信費、交通費など
B:登録免許税　国へ支払う税金
C:市町村の役所へ支払う手数料

A、B、C １つずつ説明しますね。

A:登記の専門家の報酬（含む日当）と通信費、交通費など

１：登記費用の相場を調べましょう

最初に、『A:登記の専門家の報酬（含む日当）と通信費、交通費など』について調べてみましょう。
この見積書では、２つの手続きについての見積もりがされていますので、２つの手続きの相場を調べます。
東京の不動産のようなので、東京の登記費用の相場をチェックしましょう。

東京　登記費用の相場

１：所有権移転登記（売買）　東京の相場は51,909円
２：減税証明　東京の相場は10,000円

この２つ以外に、見積書には『通信費、交通費』がありますが、これは相場のデータはありません。

不動産登記費用の相場について

日本全国の登記費用の相場

２：所有権移転登記（売買）の報酬額を比較しましょう

司法書士法人G 見積書のAをみると、
「所有権移転（建物）」と「持分全部移転（敷地権）」２つの登記手続きが書かれていますが、
敷地権は登記記録では建物と一緒になっており行う登記手続きは所有権移転登記（売買）１つだけです。
１つの登記しか申請しないのに登記が２つあるように見せています。

さらに、登記原因証明情報、登記事項証明書、申請回収費用、立会・調査費用は、
所有権移転登記（売買）に含まれる業務です。
これらから司法書士法人Gの所有権移転登記（売買）の報酬額は、
38,690円＋46,830円＋20,000円＋3,000円＋30,000円＋38,000円＝176,520円となります。
所有権移転登記（売買）の報酬額を相場と比較すると、以下のようになります。

51,909円　相場
176,520円　司法書士法人G

このように１つの手続きにかかる費用がわかれば簡単に比較できます。
司法書士法人Gの報酬額は相場の3.4倍、かなり報酬額が高いと判断できます。
なお、報酬額は自由に決めれるので、かなり高くても違法ではありません。
相場がわかっても、この見積書のように項目を増やしてある見積書は、報酬額がわかりにくく比較するのが困難です。

司法書士法人Gが見積書の項目数を増やす理由は、
消費者に他の専門家と比較しづらくしているのではないかと思われます。

見積書はシンプルに、
所有権移転登記（売買）　176,520円
と記載すると消費者にはわかりやすいですね。

３：減税証明の報酬額を比較しましょう

司法書士法人Gの見積書の減税証明の報酬額は、10,000円です。
東京の減税証明の相場も10,000円なので、減税証明に関しては相場と同じと判断できます。

４：通信費、交通費について検証

通信費や交通費はとらない登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）もいます。
この見積書のように、8,200円もの大金をとる登記の専門家もいます。
この違いはなんでしょうか？！

数多くの見積書を診断してきたわかったことは、通信費や交通費をとる登記の専門家は
登記費用は相場よりも高く儲け主義が多いということです。
実際、登記手続きを代行すると通信費として電話代と郵送代がかかりますが、1,000円もかかりません。

交通費は、登記の専門家の事務所から目的地までの距離によるので遠方であれば
金額は大きくなりますが、近くの登記の専門家に依頼すれば往復1,000円くらいで済みます。
8,200円は何に使うのでしょうか？！

通信費や交通費が高いと感じたら、明細を請求するとよいでしょう。
登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）は見積書の内容を説明する義務がありますので、必ず説明します。

『A:登記の専門家の報酬（含む日当）と通信費、交通費など』に納得できない場合

『A:登記の専門家の報酬（含む日当）と通信費、交通費など』に納得できなければ、
値下げ交渉という選択肢がありますが、交渉せずに別の登記の専門家へ依頼するのがよいでしょう。

もし、司法書士法人Gと交渉して値下げしてもらったとしても、
司法書士法人Gは値下げすれば仕事をもらえると思ってしまいます。
司法書士法人Gは今後も懲りずに別の消費者にかなり高い報酬額の見積書を出すことでしょう。

信用できる登記の専門家は世の中にたくさんいます。

消費者1人1人が世の中のことを考え、信用できる登記の専門家へ依頼することで、
儲け主義の登記の専門家を減らしていくことができます。

登記手続きは生涯において何度も行います。
かかりつけ医のように自分が信頼できる登記の専門家を見つけておけば今後も安心して登記手続きができます。

B:登録免許税　国へ支払う税金

行う登記の種類によっては、登録免許税という税金を国へ支払うことになります。
司法書士法人Gの見積書では、81,500円が登録免許税です。
1,150円は、登記事項証明書を取得する際に国に支払う費用です。

登録免許税は、不動産の価額によって決まるので、
どの登記の専門家（土地家屋調査士・司法書士）が登記手続きを行っても同じ金額になるはずです。
しかし、登録免許税を水増しして儲けようとする登記の専門家がいて捕まりました。
登記の専門家、特に司法書士がごまかすケースが多いので注意が必要です。

そこで、見積書の登録免許税の金額を計算した過程を登記の専門家に書いて説明してもらいます。
どうしても登録免許税の計算した過程がわからない場合、登録免許税の金額が計算できるように
下記のページを用意しました。登記の種類毎に登録免許税を自動で計算ができます。

見積書の登録免許税として記載されている　81,500円が正しいかを確認しましょう。

登録免許税の自動計算へ

次に、登記事項証明書を取得するための1,150円が間違っていないかを確認しましょう。
これも登録免許税と同様に水増しすしている可能性があります。
見積書を作成した登記の専門家に明細を説明してもらうとよいでしょう。

１つの不動産の登記記録（登記事項証明書など）を取得するのに、確認用であれば331円ですみます。
金融機関から融資を受けている場合は、１つの不動産の登記記録（登記事項証明書）は
証明できるものである必要があり、600円か500円か480円になります。

見積書では、331円2通と480円1通の計3通の組み合わせが考えられます。

C:市町村の役所へ支払う手数料

見積書では、1,300円だけとなります。
減税証明（住宅用家屋証明書）を1通取得するには1,300円かかります。
金額が一致するので水増し等はないようです。

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